حالة من الجدل أثيرت خلال الآونة الأخيرة، بشأن وجود فقاعة في القطاع العقاري بمصر حاليًا، وأن أسعار الوحدات السكنية في مصر أعلى من سعرها الحقيقي، إذ تباينت آراء بعض خبراء الاقتصاد، حول حقيقة الفقاعة العقارية، والتي أثارت مخاوف من حدوث مشكلات في سوق السكن وأسعاره، وفى الأنشطة المرتبطة بالقطاع العقاري.
ما سبب حدوث الفقاعة العقارية؟
يقول هاني توفيق، خبير الاقتصاد وأسواق المال، إن الفقاعة العقارية تحدث في حالة ابتعاد سعر الوحدة عن قيمتها الحقيقية بفعل عوامل مصطنعة أو غير طبيعية، مضيفا أن أي منتج لابد أن يحفظ قيمته التي ترتبط بعوامل السوق وتكلفة اقتنائه والفرصة البديلة له، قائلا: في حالة شراء شخص لشاليه على الساحل بقيمة 70 أو 100 مليون جنيه، ليقضي فيه أيامًا قليلة طوال السنة، فهذا يعني أن قيمته أيضًا بعيدة عن سعره.
وأوضح توفيق في تصريحات لـالمصري اليوم، أن عددًا كبير من المواطنين أو المطورين العقاريين يشترون الوحدة بقروض يصل سعر الفائدة فيها إلى 32%، وبالتالي جزء كبير من القيمة السعرية للوحدة يذهب
للفوائد، لافتا إلى أنه وفقًا لبرنامج الحكومة المعلن مع صندوق النقد الدولي، بالتوجه نحو خفض سعر الفائدة فإن سعرها متوقع أن يتجه إلى 16% ومعه ينخفض سعر العقار الحالي بقيمة الخفض في تكلفة التمويل،
وبالتالي سيحدث انخفاض كبير في أسعار الوحدات السكانية نتيجة أن الفائدة تمثل جزءا كبيرا من قيمة العقار، قائلا: حال تحقق خفض الفائدة إلى 16% بحلول عام 2026، قد يؤدي ذلك إلى انخفاض أسعار العقارات بشكل ملموس.
ويتوقع توفيق أنه بانخفاض سعر الفائدة مع تراجع معدل التضخم ستشهد أسعار الوحدت للبيع خلال العام الجاري 2024 انخفاضا، قائلًا: الشخص الذي اشترى الوحدة بـ5 ملايين خلال الفترة الحالية، يقدر أن يشتري نفس الوحدة بنحو 3 ملايين جنيه نتيجة كون الجزء الكبير من سعر الوحدة فوائد.
وعن التأثير الأوسع لتلك الفقاعة، يضيف: هناك تجارب سابقة للأزمات العقارية مثلما حدث في الصين ودبي وأمريكا، لكن الوضع في مصر لن يكون بهذه الحدة.
تأثير سلبي
فيما تؤكد الدكتورة عالية المهدي، عميد كلية الاقتصاد والعلوم السياسية الأسبق، وجود فقاعة عقارية في مصر منذ عام 2017، موضحة أن هناك عددا كبيرا من الأشخاص يعانون في الوقت الحالي من صعوبة بيع الوحدات مقارنة بالفترة التي سبقت عام 2017.
وأوضحت المهدي في تصريحات خاصة لـ المصري اليوم، أن وجود هذه الفقاعة سيؤثر بشكل سلبي على سوق العقارات، خاصة على حجم استثمارات وحركة البيع، ما بدأ يظهر دلالاته على سوق العقار في مصر حاليا، مع وجود عدد كبير من الوحدت لم يتم بيعها في المدن الجديدة مثل العاصمة الإدارية الجديدة والعلمين وغيرهما.
نائب رئيس جمعية رجال الأعمال: لا وجود للفقاعة العقارية في مصر
من جانبه، أكد فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، أن مصر لا يوجد بها فقاعة عقارية، معددا الأسباب وراء وجهة نظره، وعلى رأسها عدم وجود ديون عقارية كبيرة في مصر، إلا للإسكان المدعوم من الحكومة للفئات المستحقة.
وتابع فوزي أن العروض المتاحة بالأسواق هي أوف بلان، أي التي يبدأ التنفيذ فيها بعد البيع، وتسليمها للعميل بعد 3 إلى 4 سنوات من عملية البيع، وحال عدم بيعها لا يتم البدء في التنفيذ وتبقى حبرًا على ورق حتى يتم البيع.
وأوضح أن هناك عوامل أخرى تؤكد عدم وجود فقاعة عقارية، منها أن الطلب على العقار في مصر ما زال كبيرا خاصة مع وجود مليون حالة زواج سنويا، بينما الدولة لا تستطيع تغطية الطلب لهذه الحالات، حتى مع توفيرها وحدات مدعومة والدليل على ذلك وجود قوائم انتظار وعجز سنوي متراكم.
وتابع نائب رئيس جمعية رجال الأعمال أن الإسكان الفاخر وفوق المتوسط الذي تقدمه شركات القطاع الخاص يشكل 10% من الطلب السنوي فقط، مضيفا أن القطاع الخاص الذي يعمل في الإسكان الفاخر وفوق المتوسط يسلم سنويًا ما يزيد على 25-35 ألف وحدة في السنة.
فيما نصح أي شخص ليس لديه القدرة المالية لسداد المقدم والأقساط في مواعيدها، بعدم المضاربة من خلال شراء وحدة بهدف إعادة البيع بعد سداد المقدم وعدة أقساط لأنه في حالة عدم سداد القسط سيقوم المطور بفسخ
العقد وخصم 10% من ثمن الوحدة الإجمالي، كما وجه نصيحة للمشتري بضرورة الاطلاع جيدًا على التعاقد واستشارة محامٍ في بنود العقد ومسؤولية كل طرف بالعقد حالة عدم التزام المطور، وحالة عدم التزام المشتري.
